Theo quy định tại Điều 324 Bộ luật Dân sự 2005 về “Một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự” thì ông, bà có thể dùng một tài sản là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thế chấp cho nhiều khoản vay. Đối với chủ sở hữu nhà ở, quyền thế chấp một nhà ở để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ còn được ghi nhận rõ tại Điều 114 Luật Nhà ở 2005 về “Điều kiện thế chấp nhà ở”.

Trong trường hợp này, giá trị của tài sản tại thời điểm thế chấp phải lớn hơn tổng giá trị các khoản vay được thế chấp bằng tài sản đó, trừ trường hợp ông bà và ngân hàng có thỏa thuận khác.

Về việc tiếp tục thế chấp nhà đất để vay vốn Ngân hàng B trong khi đã thế chấp nhà đất đó cho Ngân hàng A, cần phải tách ra thành hai loại tài sản sau:

-          Đối với Quyền sử dụng đất:

Theo Điều 28 Nghị định 163/2006 về “Giao lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho người yêu cầu đăng ký thế chấp” có quy định về trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật cho phép dùng quyền sử dụng đất (sổ đỏ)  hoặc tài sản có đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự.

Bên cạnh đó còn có cơ sở pháp lý là các quy định tại Nghị định 163/2006 như sau: Khoản 2 Điều 6 Nghị định 163/2006 về “Thứ tự ưu tiên thanh toán” có quy định việc “các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản có quyền thỏa thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau”;

Điểm d khoản 1 Điều 12 Nghị định 163/2006 về “Đăng ký giao dịch bảo đảm” quy định phải đăng ký giao dịch bảo đảm khi “thế chấp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ”;

Khoản 2 Điều 58 Nghị định 163/2006 về   “nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm” quy định về trường hượp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm;

Điều 60 Nghị định 163/2006 quy định về “Nghĩa vụ của người xử lý tài sản trong trường hợp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ”;

Nh vây, cùng với quy định tại Điều 324 Bộ luật Dân sự 2005 về “Một tài sản dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ đân sự” ông bà có thể thống nhất với Ngân hàng A và Ngân hàng B chấp nhận việc thế chấp quyền sử đụng đất (sổ đỏ) cho nhiều khoản vay tại hai ngân hàng này. Tuy nhiên, trên thực tế các ngân hàng thường không chấp nhận việc cùng thế chap một tài sản tại nhiều ngân hàng vì lo ngại những tranh chấp phát sinh, những thủ tục phức tạp trong quá trình phải phối hợp với nhau khi xử lý tài sản thế chấp.

-          Đối với nhà ở trên đất:

Theo Điều 114 Luật Nhà ở 2005 về “Điều kiện thế chấp nhà ở” thì ông bà chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng. Do vậy, riêng nhà ở thì ông bà chỉ được thế chấp tại Ngân hàng A hoặc ông bà thanh toán hết khoản vay của Ngân hàng A để chuyển sang thế chấp vay vốn tại Ngân hàng B.

Đồng thời ông bà cần lưu ý 2 điểm sau:

-          Theo khoản 2 Điều 13 về “Các trường hợp xóa đăng ký giao dịch bảo đảm” của Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm thì trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩavujg thì khi yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm tiếp theo, người yêu cầu đăng ký không phải xóa đăng ký với giao dịch bảo đảm đã đăng ký trước đó.

-          Theo khoản 3 Điều 324 Bộ luật Dân sự 2005 thì khi một tài sản dùng bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ mà một nghĩa vụ đến hạn phải xử lý tài sản thì các nghĩa vụ chưa đến hạn được coi là đến hạn. Như vạy, trường hợp này ngân hàng có thể xử lý tài sản thế chấp cho khaonr vay qua hạn và cả những khoản vay chưa đến hạn (trừ trường hợp ông, bà có thỏa thuận khác với ngân hàng).

(Nguồn tham khảo: Xử lý tình huống trong thi hành Luật đất đai 2013 do TS. Nguyễn Minh Hằng chủ biên)

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn đầy đủ:
Chuyên viên tư vấn: Luật sư Mai Tiến Dũng
Điện thoại: 04. 8585.4827 hoặc 0942.730.624
Địa chỉ: Tầng 3, 65 Nguyễn Du, Hai Bà Trưng, Hà Nội.
Website: http://vnlawfirm.net